Информация по профилактике правонарушений для застройщиков

Информация по профилактике

правонарушений для застройщиков.    

 

    Управление  с целью профилактики правонарушений напоминает   о том, что с 1 января 2017 года вступила в силу новая редакция Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее Закон).

    Законодатель уточнил порядок определения цены в договоре участия в долевом строительстве. В частности, цена договора участия в долевом строительстве теперь может быть определена как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства и его общей площади. В том случае, если в состав жилого помещения согласно кадастровым документам включены помещения вспомогательного назначения (лоджии, веранда, балкон, терраса), цена договора участия в долевом строительстве может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной (с учетом площади помещений вспомогательного назначения) площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения. При этом законодатель разъяснил, что общая приведенная площадь жилого помещения включает не только общую площадь квартиры, но и площадь помещений вспомогательного назначения с понижающими коэффициентами.

    В новой редакции Закона законодатель также уточняет, что уплата цены договора участия в долевом строительстве может быть осуществлена только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Это означает, что в том случае, если застройщик получит от участника долевого строительства денежные средства ранее этой даты, таковые, будут считаться неосновательным обогащением. При этом, если договором участия в долевом строительстве предусмотрена обязанность участника долевого строительства уплатить цену объекта долевого строительства до государственной регистрации, то данная сделка считается оспоримой в части такого обязательства и может быть в этой части признана судом недействительной. Кроме того, участник долевого строительства вправе применять самозащиту права и воздержаться от платежа. В этом случае застройщик обязан будет возвратить неосновательно уплаченные денежные средства инвестору, а инвестор будет обязан их уплатить застройщику повторно, но при условии, что состоялась государственная регистрация договора участия в долевом строительстве.

     Законодатель вводит в Закон понятие "уклонение участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства". Теперь застройщики, в случае злоупотребления со стороны участников долевого строительства своими правами по принятию объекта долевого строительства, подлежат освобождению от уплаты неустойки, если вели себя добросовестно и выполнили все свои обязательства перед участниками долевого строительства, в том числе уведомили их о дате, времени и месте подписания передаточного акта.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан будет теперь передавать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую информацию о правилах эффективного и безопасного использования помещения, о сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

     Важное правило вступило в силу с 01.01.2017 в отношении устранения недостатков в объекте долевого строительства. Теперь участник долевого строительства будет вправе предъявить иск об устранении недостатков в суд к застройщику при условии, что недостатки выявлены в пределах гарантийного срока. Кроме того, застройщик во внесудебном порядке обязан устранить такие недостатки в срок, согласованный с участником долевого строительства. При этом иск в суд предъявляется только в случае отказа застройщика от устранения недостатков или в случае неудовлетворения указанных требований полностью или частично в указанный срок.

    Гарантийный срок объекта долевого строительства составляет 5 лет. Этот срок исчисляется с даты  передачи объекта долевого строительства. Таким образом, по новым правилам для того, чтобы предъявить иск об устранении недостатков, участник долевого строительства должен принять объект долевого строительства от застройщика, подписав передаточный акт. Только после этого у него возникает право требовать устранения недостатков, так как с этого момента начинает течь гарантийный срок. В случае наличия недостатков в квартире после ее приемки участник долевого строительства предъявляет одно из предусмотренных Законом требований к застройщику (безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены, возмещение своих расходов на устранение недостатков).

    Законодатель более четко обозначил ответственность застройщика за нарушение срока устранения недостатков в объекте долевого строительства, который был согласован с участником долевого строительства. В этом случае подлежит применению неустойка в размере 1 процента от цены объекта долевого строительства в день. Однако, если выявленные недостатки не являются основанием для признания помещения непригодным для проживания, то размер неустойки также составляет 1 процент в день, но рассчитывается не от цены объекта долевого строительства, а от стоимости расходов, необходимых на устранение недостатков

Справочно:

         По итогам работы за 2016год специалистами  Управления рассмотрено 32 обращения  граждан (2015г-30, 2014г. – 51), связанных с нарушением прав потребителей-участников долевого строительства многоквартирных домов.       

Причины обращений потребителей:

 В основном  жалобы потребителей связаны с нарушением сроков передачи жилого помещения, возвратом денег при невыполнении договора долевого строительства и  отказом в выплате неустойки.

Кроме  того, основаниями для обращений послужили:

-недостоверная информация о площади квартиры при заключении договора;

-непредоставление информации об исполнителе и режиме работы;

- ненадлежащее  качество  строительных работ;

-включение в договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома условий, ущемляющих права потребителя;

-осуществление защиты прав потребителей в судебном порядке: составление исковых заявлений, дача заключения по делу.

В 2016году  в отношении хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность по долевому строительству многоквартирных домов было проведено 16 проверок (2015г.-15, в 2014 г.- 9), в том числе 1-плановая проверка.   Нарушения установлены при 11 проверках (68,8%). Структура нарушений:

-не предоставление необходимой и достоверной информации о выполняемых работах (оказываемых услугах), месте нахождения исполнителя.

          -включение в договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома условий, ущемляющих права потребителя по сравнению с действующим законодательством в области защиты прав потребителей.

 Управлением в отношении застройщиков возбуждались административные  дела по материалам, поступившим из  Прокуратуры районов г.Н.Новгорода и области,  как по фактам включения в договоры условий, ущемляющих права потребителей, так и по непредоставлению  информации, предусмотренной законодательством.

В целом по результатам контрольно-надзорной деятельности и рассмотрению материалов составлено 14 протоколов об административных правонарушениях, вынесено 23 постановления, в т.ч.  по 11 постановлений на юридических лиц  и должностных лиц-11, и 1 постановление на индивидуального предпринимателя, сумма наложенных штрафов составила 146,0 т.р. По фактам  непредоставления по запросам Управления истребуемых документов, необходимых для рассмотрения обращения участников долевого строительства, а также при воспрепятствовании законной деятельности должностного лица   по проведению проверок или уклонение от таких проверок, 9 протоколов об административных правонарушениях были направлены в суды для рассмотрения в рамках полномочий. Выдано 7 предписаний об устранении выявленных нарушений.

 Управлением в силу полномочий осуществляется судебная защита потребителей. В 2016 году было дано 3 заключения по искам потребителей, по всем удовлетворенным искам потребителям присуждено  1343т.р. т.р., в т.ч. компенсация морального вреда 5,0 т.р., кроме того, был подан иск в защиту группы потребителей-дольщиков (18 человек) многоквартирного дома в   г.Лысково, который в настоящее время рассматривается судом.

.

 

 

 

Катина 4380942